Que una vivienda carezca de cédula de habitabilidad en Cataluña equivale, a efectos registrales, a que no exista como vivienda. Así de contundente es el artículo 135.1 de la Ley 18/2007. El Registro de la Propiedad no inscribirá. El notario no autorizará. Y el comprador, por mucho que haya pagado, no podrá acceder al tráfico jurídico con plenas garantías.
¿Exageración? En absoluto. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo ha reiterado en resoluciones recientes: la cédula (de primera ocupación (25 años de vigencia) o de segunda 15 años) no es un papel minoritario Es el documento administrativo que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas de calidad y salubridad. Sin ella, no hay aptitud legal para la residencia.
El mercado inmobiliario catalán se enfrenta así a una realidad incómoda: miles de viviendas que circulan sin esta acreditación. Y el Registro, lejos de ser un mero archivo, se erige en filtro de legalidad.
Lo interesante no es la norma en sí, sino su efecto práctico. El comprador ya no puede confiar en la palabra del vendedor ni en la apariencia física de la propiedad. La cédula debe constar en el Registro, y el registrador la exigirá en toda transmisión, venta, alquiler o cesión de uso.
¿Y si no se aporta? Existe un mecanismo supletorio, el informe técnico que acredite la posibilidad de obtenerla tras obras de rehabilitación. Pero ojo: la firma del técnico debe estar legitimada notarialmente. La Dirección General ha sido clara: no vale cualquier documento. La pregunta que todo operador jurídico debe hacerse es… ¿estamos ante una carga excesiva o ante una conquista de la transparencia?
Personalmente, me inclino por lo segundo. La información fiable es el mejor seguro contra el fraude. Y el Registro, con esta exigencia, cumple su función esencial: hacer del mercado inmobiliario un espacio de certeza, no de sorpresas.
El profesional que descuide este requisito no solo arriesga la inscripción. Arriesga la confianza de su cliente. Y en este negocio, la confianza lo es todo.
ALEJANDRO KLOCK VARAS
JURISTA Y MEDIADOR CIVIL Y MERCANTIL
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