Empecemos sin anestesia…España no tiene un problema de oferta, tiene un problema de falta absoluta de voluntad normativa. Llevamos una década discutiendo sobre índices de referencia, zonas tensionadas y topes al alquiler, mientras el precio medio de la vivienda usada roza ya los 252.308 euros. Treinta y cinco mil euros más que hace apenas un año. Ese dato no es estadística: es una sentencia sobre quién puede acceder a la propiedad en este país y quién queda, definitivamente, fuera del juego.
Como Jurista, veo el reverso de estas cifras. Parejas jóvenes que renegocian arras porque el banco les recorta la tasación. Herederos que pelean por un piso que nunca habrían podido comprar por su cuenta. La propiedad inmobiliaria, ese derecho que el artículo 33 de la Constitución consagra con tanta solemnidad, se ha convertido en un privilegio hereditario disfrazado de mercado libre.
Y aquí viene la paradoja que nadie quiere nombrar en los telediarios: las compraventas caen un 7,3%, cinco meses seguidos de descensos, y aun así los precios no ceden ni un euro. Cualquier estudiante de primero de Económicas sabría explicarnos que, si baja la demanda, debería bajar el precio. Pues no. Y la razón es jurídica, no económica: cuando la oferta está capturada por fondos de inversión y compradores extranjeros con liquidez inmediata, la ley de la oferta y la demanda deja de aplicarse al ciudadano de a pie. Se aplica entre inversores. El resto observamos desde la grada.
La vivienda usada retrocede más (-7,6%) que la nueva (-6%). Suena técnico, pero tiene su intríngulis: el parque de segunda mano, tradicionalmente el refugio de las rentas medias, se está vaciando de compradores particulares. Quien puede pagar, ya no necesita comprar usado. Quien necesita comprar usado, ya no puede pagar. Digan ustedes si esto no tiene tintes de exclusión estructural.
Se ha hablado mucho de topes al precio del alquiler, de la Ley de Vivienda de 2023, de las zonas tensionadas. Modestamente, como jurista, sostengo que hemos regulado el síntoma ignorando la causa. Ninguna norma sobre índices de referencia frena a un fondo que compra edificios enteros al contado. Eso no se corrige con un decreto de urgencia; se corrige con fiscalidad disuasoria sobre la vivienda vacía y sobre la compra masiva no residencial, algo que otros países de nuestro entorno aplican sin complejos desde hace años.
Mientras tanto en toda España, seguimos discutiendo si el problema es de oferta o de burocracia municipal, como si Bruselas no llevara meses señalándonos con el dedo: crecemos al doble de ritmo que la media europea. No es una medalla. Es una alarma.
La pregunta que dejo sobre la mesa, con la ironía que da haber mediado demasiados divorcios patrimoniales por culpa de una hipoteca: ¿seguiremos llamando «mercado» a un sistema donde comprar una casa ya no depende del esfuerzo, sino del código postal en el que naciste o del apellido que heredaste?
Alejandro Klock Varas
Jurista y mediador civil y mercantil
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